Beza Freehold Denngan Leasehold Dalam Pembelian Hartanah

Share this:

Sebelum beli rumah, elok juga anda tahu tentang perbezaan antara hartanah freehold vs leasehold di Malaysia. Apa yang saya nak beritahu dalam artikel ini sangat penting…

…kerana anda mesti tahu apa yang anda beli. Supaya nanti tidak menyesal bila dapat tahu ada syarat yang mengekang anda.

Sebelum saya mula, saya nak ingatkan bila saya sebut freehold atau leasehold ni merujuk kepada hartanah yang dah ada geran individu atau strata.

Untuk hartanah freehold / leasehold yang masih berstatus master title, akan saya sentuh dalam entri akan datang.

Jom kita mula.

Pemilikan Tanah Secara Umum

freehold vs leasehold: pemilikan tanah secara umum

Milikan tanah di Malaysia ni dilindungi oleh Kanun Tanah Negara. Bila berdaftar, milikan tersebut tak boleh disanggah.

Tiada orang boleh datang jumpa pemilik rumah dan kata “Eh bro, aku dah ambil tanah ko tu”. Termasuk kerajaan negeri sendiri.

Melainkan tanah tersebut diambil mengikut aturan dalam Akta Pengambilan Tanah. Ada pampasan perlu dibayar.

Ok, habis intro. Jom sambung…

Semua tanah di Malaysia ni kepunyaan Kerajaan Negeri. Individu atau korporat boleh mohon untuk dapatkan tanah dari kerajaan negeri melalui proses pengasingan.

Melalui pemberian ini, kerajaan akan terima premium tanah dan juga cukai. Macam ni lah kerajaan menjana pendapatan.

Bila tanah diberi tanpa had tempoh, pemilik tersebut terima geran dalam bentuk hakmilik kekal atau freehold.

Manakala jika tanah diberi untuk suatu tempoh tertentu, pemilik terima milikan dalam bentuk hakmilik pajakan atau leasehold.

Ha dah nampak kan macam mana boleh jadi freehold dan leasehold tu?

Freehold

Apa Maksud Hartanah Freehold

apa itu freehold - maksud freehold

Seperti yang saya terangkan, freehold ni bermaksud milikan tanpa had tempoh. Atau dengan kata lain diberi untuk selama-lamanya kepada pemilik.

Bagaimana nak tahu hartanah tersebut berstatus freehold?

Kena semak geran.

Pada mukasurat pertama geran hartanah biasanya tertulis:

“Geran untuk selama-lamanya…”

Atau…

“Tanah yang diperihalkan di atas adalah dipegang untuk selama-lamanya…”

Nampak perkataan “selama-lamanya” sahih dah freehold tu.

Tapi apa kelebihan freehold ni?

Proses Pindah Milik Hartanah Freehold

proses pindah milik hartanah freehold

Secara amnya, proses pindahmilik hartanah freehold adalah lebih mudah dan cepat.

Hartanah freehold yang dah mempunyai geran individu / strata tanpa sekatan misalnya, boleh dijual termasuk kepada bukan bumiputera.

Leasehold tak macam ni. Nak jual kepada bukan bumiputera bukan main payah. Perlu dapat kebenaran.

Proses jual beli hartanah freehold juga lebih pendek. Boleh selesai dalam tempoh sekitar 90 hari berkerja dari tarikh perjanjian jual beli ditandatangani.

Namun begitu, ada juga tanah freehold yang mempunyai sekatan.

Contohnya sekatan penggunaan tanah yang terhad untuk kegunaan penanaman seperti sawit, getah dan lain-lain. Sekatan juga ada bila anda cuba jual rumah kepada warga asing.

Selain itu, ada juga sesetengah tempat seperti di Negeri Sembilan yang masih memerlukan kebenaran pindahmilik dibuat untuk hartanah freehold.

Jadi jangan pukul rata. Yang terbaik sekali, semak geran terlebih dahulu dekat bahagian “Sekatan Kepentingan”.

Leasehold

Apa Maksud Leasehold

apa itu hartanah leasehold

Leasehold bermaksud tanah yang diberi tu ada had tempoh. Tempoh yang diberikan tu biasanya 99 tahun.

Namun 99 tahun ni bukanlah mutlak. Ada kes lebih pendek sekitar 30 tahun dan 60 tahun. Di Sabah dan Sarawak pula boleh jadi sehingga 999 tahun.

Status leasehold ni tertera pada geran.

“Pajakan selama tempoh 99 tahun berakhir pada…”

Selain itu, hartanah leasehold biasanya mempunyai sekatan kepentingan seperti berikut dalam geran:

“Tanah ini tidak boleh dipindahmilik melainkan dengan kebenaran kerajaan negeri”

Kalau Tempoh Pajakan Tamat

jika tempoh leasehold tamat

Soalan yang kerap kali saya terima ialah…

…apa akan terjadi kalau tempoh pajakan dah habis?

Bila tamat tempoh pajakan tu, secara teknikal anda dah tak boleh duduk di tanah tersebut. Tanah tu bukan lagi anda punya. Dah jadi kerajaan punya.

Anda boleh memohon untuk memanjangkan tempoh leasehold yang dah tamat. Anda bayar premium dan panjangkan tempoh tu naik ke 99 tahun semula.

Walaupun begitu…

Keputusan untuk luluskan permohonan anda bergantung kepada tuan tanah la. Boleh jadi semasa anda mohon mereka ada perancangan lain.

Misalnya mereka fikir nak zon semula kawasan anda jadi tanah komersial. Dalam situasi ini, permohanan boleh jadi ditolak.

Tapi jangan pula terlalu bimbang…

Saya secara personal belum pernah dengar lagi permohonan untuk panjangkan tempoh ni ditolak. Terutama hartanah dalam zon kediaman.

Berapa Premium Leasehold Yang Perlu Anda Bayar

bayaran premium leasehold

Seperti yang saya sebut di atas, bila nak panjangkan tempoh leasehold ada premium yang perlu dibayar.

Tapi berapa yang kena bayar?

Untuk hartanah di Kuala Lumpur, bayaran premium ditentukan melalui formula berikut:

1/4 x 1/99 x Harga Pasaran Tanah (RM/sf) x (Tempoh pajakan – baki tahun pajakan) x Luas Tanah (sqft)

Manakala untuk hartanah di Selangor, ada dua opsyen bayaran.

Opsyen 1
Bayar premium penuh menggunakan formula:

1/4 x 1/100 x Harga Pasaran Tanah (RM/sf) x (Tempoh Pajakan – Baki Tahun Pajakan) x Luas Tanah (sqft)

Opsyen 1 beri anda fleksibiliti. Anda boleh jual rumah tersebut pada bila-bila masa.

Opsyen 2
Bayar RM1000 sahaja untuk panjangkan tempoh ke 99 tahun.

Jika anda pilih opsyen 2, suatu kaveat akan diletakkan dalam geran untuk menghalang anda jual rumah kepada pihak ketiga.

Andai kata anda buat keputusan nak jual, anda perlu membayar premium penuh pada waktu transaksi.

Seperti yang anda lihat kat atas ni, formula nak kira premium ni bergantung kepada harga pasaran hartanah. Kalau harga pasaran tinggi, maka premium pun boleh jadi tinggi.

Tapi jangan terlalu bimbang, kalau harga pasaran tinggi berbaloi untuk perbaharui tempoh pajakan tu. Tanah tu juga mungkin bernilai lebih tinggi lepas dah renew nanti.

Proses Pindahmilik Hartanah Leasehold

pindahmilik hartanah leasehold

Proses pindahmilik hartanah leasehold ni lebih rumit.

Oleh kerana tanah tersebut bukan hak mutlak anda, sebarang pindahmilik perlu dapat kebenaran dari kerajaan negeri.

Proses nak dapat kebenaran juga memakan masa. Mungkin sekitar 3 bulan.

Nota: ada yang kata proses ni dah makin laju sekarang. Tapi 3 bulan saya rasa anggaran yang lebih berhati-hati.

Setelah kebenaran diperoleh, peguam perlukan tempoh 90 hari berkerja untuk buat pindahmilik.

Jumlah masa yang diperlukan ialah sekitar 7 bulan.

Boleh Ke Hartanah Leasehold Jual Kepada Bukan Bumiputera

leasehold jual kepada bukan bumiputera

Bahagian ni anda kena faham betul-betul.

Oleh kerana pindahmilik hartanah leasehold ni memerlukan kebenaran dari kerajaan negeri, tanah tersebut tertakluk kepada kawalan.

Antara polisinya adalah untuk mengekalkan pegangan bumiputera di sesuatu tempat.

Proses pindahmilik tak jadi masalah sekiranya pemilik adalah bukan bumiputera dan pembeli juga bukan bumiputera.

Sebaliknya..

Jika pemilik adalah bumiputera dan pembeli adalah bukan bumiputera, besar kemungkinan permohonan pindahmilik hartanah leasehold akan ditolak.

Adakah polisi sebegini prejudis kepada bukan bumiputera?

Pada pendapat saya tidak. Kerajaan sudah tentu perlu kawal komposisi kaum, terutama di bandar.

Dengan cara inilah, kita sebagai rakyat Malaysia dapat mengeratkan hubungan dan mengekalkan keharmonian.

Saya Terpaksa Jual Kepada Bukan Bumiputera

terpaksa jual kepada bukan bumiputera

Sekarang anda dah tahu sukar nak jual hartanah leasehold kepada bukan bumiputera. Jangan degil cuba juga jual. Haha.

Nanti sukar nak selesaikan. Bila permohonan ditolak, terpaksa rayu berkali-kali. Proses akan makan masa sangat lama.

Namun begitu tak nafikan…

Ada kawasan hartanah leasehold yang sukar dijual kepada bumiputera. Dah macam-macam buat. Tapi yang berminat hanyalah bukan bumiputera.

Penjual juga boleh jadi dah desperate sangat nak jual.

Jika anda berdepan dengan situasi ni, saya cadangkan:

1. Sebelum anda teruskan niat, dapatkan khidmat nasihat peguam dulu. Jangan terus terima tawaran dari pembeli.

2. Kedua pembeli dan penjual mesti maklum tentang risiko pindahmilik. Kalau satu pihak tak tahu, boleh berlaku pelbagai isu suatu hari nanti.

3. Kedua pembeli dan penjual mesti maklum tentang proses dan anggaran jangkamasa pindahmilik.

4. Deposit yang patut dibayar pembeli, dibayar kepada peguam sebagai pemegang amanah. Elakkan bayar kepada penjual kerana andai kata berlaku pembatalan, wang tersebut mungkin sukar nak dipulangkan.

5. Kedua pembeli dan penjual mesti tahu tentang kos yang terlibat dan juga penalti (jika ada) andai kata terjadi pembatalan.

Biasanya permohonan pertama untuk buat pindahmilik sebegini akan ditolak melainkan anda bertuah. Jika ditolak, peguam kemudian akan failkan rayuan.

Peluang rayuan diluluskan sangat tipis…

Namun ada sesetengah keadaan Kerajaan Negeri mungkin benarkan. Terutama jika penjual betul-betul perlukan wang untuk belanja pengajian atau kos perubatan.

Untuk buat rayuan ni, penjual mesti buktikan yang rumah tersebut dah cuba dijual kepada bumiputera. Tapi tak laku dan ada pembeli bukan bumiputera yang berminat.

Bila buat rayuan, lampirkan bukti-bukti pengiklanan dan juga lawatan oleh pembeli untuk tujuan sokongan.

Freehold vs Leasehold: Apa Perbezaannya?

Okay, kita dah tengok ciri-ciri hartanah freehold dan leasehold. Saya nak rumuskan perbezaan.

1. Hartanah Leasehold Ambil Masa Untuk Dipindahmilik

jangkamasa pindah milik

Jika anda beli hartanah freehold, pindahmilik boleh selesai dalam jangkamasa 4 bulan. Berbeza dengan hartanah leasehold…

Prosesnya mungkin mengambil masa minimum 7 bulan untuk selesai. Dalam beberapa keadaan tempoh ini boleh jadi lebih.

Ini kerana, hartanah leasehold perlu dapat kebenaran dari kerajaan negeri terlebih dahulu.

2. Bank Sukar Nak Bagi Pinjaman Untuk Hartanah Leasehold

sukar dapat pinjaman

Anda tidak ada masalah untuk dapat pinjaman jika baki pajakan leasehold masih panjang. Yang jadi masalahnya bila baki tersebut dah pendek.

Mengikut pengalaman saya, bank sangat sukar untuk beri pinjam jika baki tempoh pajakan bawah 40 tahun.

Kenapa?

Cuba bayangkan senario ni. Pembeli pinjam untuk tempoh 35 tahun misalnya. Tapi pembeli tiba-tiba tak bayar dan bank terpaksa lelongkan hartanah tersebut. Nak lelong sudah tentulah tak laku. Rugilah bank!

3. Nilai Hartanah Mungkin Lebih Rendah

beza freehold leasehold

Untuk hartanah leasehold yang bakinya pendek, harga hartanah mungkin tak naik. Boleh jadi juga jatuh kerana permintaan kurang.

4. Hartanah Freehold Ada Pool Pembeli Yang Lebih Ramai

freehold ada pembeli yang lebih ramai

Oleh kerana kebanyakan hartanah freehold tiada sekatan atau perlu minta kebenaran kerajaan negeri, pindahmilik adalah lebih fleksibel. Jika anda bumiputera, anda bebas untuk jual termasuk kepada bukan bumiputera.

Habis Tu Elakkan Beli Hartanah Leasehold Ke?

elak beli leasehold

Tak semestinya.

Freehold atau leasehold tu mungkin satu perkiraan yang menentukan potensi hartanah. Freehold ada kelebihan. Tapi tak bermakna leasehold tak berpotensi.

Untuk pengetahuan anda, hartanah freehold ni terhad. Lebih-lebih lagi di kawasan bandar.

Saya pernah diberitahu, untuk kawasan bandar, jarang sangat sekarang ni kerajaan negeri akan buat pengasingan dan beri status freehold.

Sebab tu kita lihat, di pusat bandar Kuala Lumpur dan Selangor kurang hartanah freehold.

Sesetengah ejen hartanah sampaikan melawak “Freehold ni hartanah kat kampung bro”.

Bila nak tentukan potensi suatu hartanah, yang lebih pentingnya permintaan kat kawasan tu.

Ada sesetengah tempat saya lihat, beza jarak hanya 2-3 kilometer. Tapi nilai pasaran hartanah leasehold, lebih tinggi dari hartanah freehold kerana prospeknya lebih baik.

Jika anda beli rumah nak duduk, perkiraan freehold atau leasehold ni mungkin tak penting sangat.

Untuk pelaburan pula, ianya satu faktor. Tapi bukanlah faktor utama. Kalau potensi permintaan leasehold lebih baik, sauk aje la.

Credit:arifhussin.com

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *